發(fā)布時間：2023-07-14
日常普法第60期：有關宅基地的常見法律問題
宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，在地類管理上屬于（集體）建設用地。隨著市場經濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加快，農村宅基地產生了諸多問題。如何科學有效地處理和應用農村宅基地，對其相關法律問題進行梳理有很強的現(xiàn)實意義。本文以法律視角對農村宅基地常見問題進行梳理，以期對大家有所幫助。
一、農村“一戶多宅”，應如何認定？
根據(jù)我國《土地管理法》第六十二條的規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處住宅，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。我省宅基地最大面積標準是不超過264平方米。
根據(jù)《山東省農村宅基地管理辦法》的規(guī)定，農村村民申請住宅用地，需要達到實質要件和程序要件：
實質要件是：
1、本村村集體經濟組織成員；
2、符合單分戶的條件，比如，已結婚、分家立戶，即戶口已經單獨分戶。
程序要件是：
應先向村委會申請，村委會應當召開村民或村民代表大會討論，如經過村民代表大會多數(shù)通過，呈報國土資源部門審核，再由縣級人民政府批準。
由于我國人口眾多，土地資源稀缺，我國關于農村宅基地的法律是，堅持“一戶一宅”的法律制度，不允許“一戶多宅”。因此，一戶多宅一般是不允許的，也是不合法的；常見類型，比如：不符合正常分戶的一戶多宅；建新未拆舊的一戶多宅；通過騙取審批手續(xù)建造的一戶多宅；沒有任何審批手續(xù)的違法建設等。但是，有例外情況，比如，通過合法繼承房屋取得的宅基地使用權、本村村民通過合法買賣多出來的房屋，通過與父母分戶新建的房屋，雖然是一戶多宅情形，但是具有合法事由，不算違法情形。
二、村集體如何依法收回宅基地使用權？
首先符合法定條件：
1、不符合法律規(guī)定或沒有合法事由的一戶多宅；
2、戶口已遷出且不居住的宅基地；
3、集體供養(yǎng)的五保戶死亡后騰出的宅基地；
4、非法占據(jù)的宅基地；
收回的法定程序：
根據(jù)《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律規(guī)定，村委會對不符合一戶一宅情形的宅基地有權收回，因為村委會對宅基地具有所有權，村民僅有宅基地使用權。收回的程序，一般是村委會進行調查核實，召開村民代表大會，呈報國土資源部門審核，再經縣級人民政府批準。
三、祖孫三代均已不在本村生活或外嫁女的情形，村集體如何收回宅基地？
首先，應解決戶口問題，清理戶口，以便準確確定“家庭戶”的問題。
其次，要排除合法繼承房屋的問題，以便準確界定宅基地是否合法使用問題。但是注意的是，房屋繼承人對宅基地上房屋只能有使用權，沒有修繕權，房屋倒塌后，不能再重建。
針對外嫁女問題，可以先征求其婆家村居的態(tài)度，看婆家村集體是否承認其為村集體組織成員。
針對祖孫三代不在本村生活居住的問題，已在外地生活的孫輩們來主張權利，主要看房屋是否倒塌，是否有合法繼承關系存在，是否還是本村集體組織成員。
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